Frais d'achat immobilier en Espagne : impôts et frais à Marbella en Andalousie

Tout projet d'achat sur la Costa del Sol soulève rapidement la même question : au-delà du prix convenu, combien l'acquisition coûte-t-elle réellement ? Maîtriser les frais d'achat immobilier en Espagne est le point de départ, car en Andalousie l'impôt dû dépend avant tout de la nature du bien, ancien ou neuf, et l'écart est significatif.

En résumé, un bien ancien à Marbella est soumis à l'impôt andalou sur les transmissions patrimoniales (ITP) au taux général de 7 %, tandis qu'un bien neuf supporte une TVA (IVA) de 10 % ainsi que le droit de timbre (AJD) de 1,2 %. S'y ajoutent les frais de notaire, de Registre de la Propriété et d'avocat puis, une fois propriétaire, des impôts annuels qui diffèrent selon que vous êtes résident ou non.

Ce guide présente chaque poste dans l'ordre où vous le rencontrerez, précise qui paie quoi et souligne les points où un conseil avisé fait la différence. Il s'agit d'une information générale et non d'un conseil fiscal : chaque situation est unique et nous recommandons toujours un avocat et un conseiller fiscal espagnols indépendants.

Ancien ou neuf : la question qui détermine votre fiscalité

Le facteur décisif est la nature du bien. La première vente d'un logement neuf par un promoteur relève de la TVA, alors que les reventes entre particuliers relèvent de l'impôt régional sur les transmissions. Les deux régimes ne s'appliquent pas ensemble à une même acquisition.

Acheter dans l'ancien : l'ITP

Pour une villa, un appartement ou un penthouse ancien, l'acheteur acquitte l'ITP. La Junta de Andalucía applique un taux général de 7 % depuis le 28 avril 2021, selon son document sur les mesures en vigueur de l'ITPAJD. Des taux réduits existent pour certaines résidences principales, sous conditions, mais ils concernent rarement l'achat d'une résidence secondaire ; votre conseiller pourra confirmer votre éligibilité.

L'ITP est autoliquidé par l'acheteur après la signature, généralement par l'intermédiaire de son avocat. Il est calculé sur le prix déclaré dans l'acte, l'administration pouvant le comparer à ses propres valeurs de référence.

Acheter dans le neuf : TVA et AJD

Si vous achetez directement auprès d'un promoteur, vous réglez une TVA de 10 % sur le logement, ainsi que l'AJD, le droit de timbre sur l'acte notarié, au taux de 1,2 % en Andalousie. La TVA est le plus souvent versée au fil des appels de fonds pendant la construction, le solde étant dû à la livraison. Nos actualités et guides sur le marché de Marbella reviennent aussi sur les atouts du neuf.

Notaire, Registre de la Propriété et honoraires

Toute vente est formalisée par un acte authentique signé devant notaire, puis inscrite au Registre de la Propriété. Ces frais sont réglementés et varient selon le prix et la complexité de l'acte ; votre avocat pourra vous en donner une estimation dès le début. Les principaux postes sont :

• le notaire, pour la préparation et l'authentification de l'acte de vente (escritura) et, le cas échéant, de l'acte de prêt ;
• le Registre de la Propriété, pour l'inscription de votre titre, qui le rend opposable aux tiers ;
• l'avocat, chargé des vérifications, des contrats, des déclarations fiscales et de l'inscription, dont les honoraires sont convenus individuellement ;
• les frais bancaires et hypothécaires, en cas de financement, y compris l'expertise exigée par la banque ;
• les traductions et procurations notariées, fréquentes lorsque l'acheteur signe par l'intermédiaire d'un représentant.

Avant la signature, il vous faudra également un NIE et un compte bancaire espagnol. Notre guide pour acheter un bien immobilier à Marbella détaille chaque étape.

Acheter à un vendeur non résident : la retenue de 3 %

C'est un point qui surprend souvent. Si le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser à l'Agencia Tributaria au moyen du formulaire 211, à titre d'acompte sur l'impôt du vendeur. À défaut, l'administration peut se retourner contre l'acheteur et contre le bien lui-même.

En pratique, votre avocat retient le montant chez le notaire et dépose le formulaire pour vous. Ce n'est pas un coût supplémentaire, puisqu'il est déduit de la somme versée au vendeur, mais il doit être prévu dans le contrat.

Les vérifications juridiques : des frais qui vous protègent

Les honoraires d'un audit juridique sérieux restent modestes au regard de la valeur du bien. Avant tout engagement ferme, votre avocat doit examiner :

• l'extrait du Registre (nota simple), qui confirme le propriétaire et les charges ou hypothèques ;
• les données cadastrales, pour vérifier leur concordance avec la réalité ;
• la licence de première occupation (licencia de primera ocupación) ou le certificat d'habitabilité ;
• la légalité des extensions, piscines ou annexes ajoutées après la licence initiale ;
• l'absence de dettes envers la copropriété ;
• les derniers avis d'IBI ;
• la situation d'urbanisme de la parcelle et de ses abords.

Toute irrégularité décelée à ce stade peut généralement être régularisée, négociée dans le prix ou, si nécessaire, justifier votre retrait avant que vos fonds ne soient engagés.

Les impôts annuels du propriétaire à Marbella

Les frais d'acquisition ne se paient qu'une fois. La détention d'un bien entraîne des obligations récurrentes qui méritent la même attention.

L'IBI et les taxes locales

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l'impôt foncier municipal annuel, calculé sur la valeur cadastrale. S'y ajoutent les charges de copropriété lorsque le bien fait partie d'une résidence, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures. Demander au vendeur ses derniers avis vous donne une vision précise des charges courantes.

L'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)

Si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, vous êtes redevable de l'IRNR même sans louer le bien. Pour un logement occupé par vous-même ou vacant, l'administration impute un revenu annuel de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, selon que celle-ci a été révisée ou non, déclaré au moyen du formulaire 210. Les taux généraux sont de 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE et de 24 % pour les autres non-résidents. Les revenus locatifs sont également imposés.

Impôt sur la fortune et impôt de solidarité

L'Andalousie applique un abattement de 100 % sur l'impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio). Toutefois, l'impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes (ITSGF), créé par la loi 38/2022 initialement pour 2022 et 2023 puis prorogé, peut concerner les patrimoines très importants. Son application dépend de votre situation globale : un conseil personnalisé est indispensable.

Revendre plus tard : plusvalía et plus-value

Mieux vaut penser à la sortie dès l'entrée. Lors d'une vente, la plusvalía municipal, taxe locale sur l'augmentation de la valeur du terrain, devient exigible, et la plus-value réalisée est imposée séparément. Conserver les factures de travaux et les justificatifs fiscaux facilite une revente future. Si vous êtes déjà propriétaire à Marbella, vous pouvez demander une estimation confidentielle de votre bien.

Budgéter en toute sérénité

Le plus sûr est de demander à votre avocat une estimation écrite de l'ensemble des frais dès qu'un bien est identifié, et de l'intégrer à votre stratégie d'offre :

• vérifiez s'il s'agit d'une revente ou d'une première vente par le promoteur, ce qui détermine ITP ou TVA et AJD ;
• contrôlez tôt la résidence fiscale du vendeur afin de prévoir la retenue dans le contrat ;
• demandez les avis d'IBI, les charges de copropriété et les factures courantes ;
• faites le point sur votre propre résidence fiscale avant la signature, et non après ;
• réfléchissez au mode de détention : en nom propre, en indivision ou via une société.

Que vous envisagiez une villa contemporaine ou un appartement en front de mer à Marbella et sur la Costa del Sol, ce cadre reste le même. Découvrez notre sélection de biens de prestige à vendre en gardant ces frais à l'esprit.

Questions fréquentes

Quels sont les frais d'achat pour un bien ancien à Marbella ?

Le principal poste est l'ITP, au taux général de 7 % du prix en Andalousie, auquel s'ajoutent les frais de notaire, de Registre et d'avocat, que ce dernier peut estimer pour votre projet.

Paie-t-on la TVA sur un achat immobilier en Espagne ?

Uniquement pour un bien neuf acheté au promoteur : TVA de 10 % et AJD de 1,2 % en Andalousie. L'ancien est soumis à l'ITP à la place de la TVA.

Quels impôts paie un non-résident propriétaire en Espagne ?

L'IBI municipal et, si le bien est occupé par lui ou vacant, l'IRNR sur un revenu imputé de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, via le formulaire 210. Les loyers sont également imposés.

Qu'est-ce que la retenue de 3 % lors d'un achat à un non-résident ?

L'acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc avec le formulaire 211, en acompte sur l'impôt du vendeur. Ce montant est déduit du prix, il ne s'y ajoute pas.

L'Andalousie applique-t-elle l'impôt sur la fortune ?

L'Andalousie applique un abattement de 100 %. L'impôt national de solidarité peut toutefois concerner les très grands patrimoines ; un conseil personnalisé est recommandé.

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