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Posséder une résidence sur la Costa del Sol implique quelques obligations récurrentes, simples dès lors qu'on les connaît. Pour la plupart des propriétaires internationaux, la fiscalité immobilière en Espagne se résume chaque année à trois questions : l'IBI perçu par la mairie, l'impôt sur le revenu des non-résidents déclaré auprès de l'Agencia Tributaria et, pour les patrimoines les plus importants, l'imposition de la fortune. D'autres impôts n'interviennent qu'au moment de la revente.
Ce guide présente ce que peut payer le propriétaire étranger d'un bien de prestige à Marbella et sur la Costa del Sol, le fonctionnement de chaque impôt et les formulaires concernés. Il s'adresse aux propriétaires qui vivent principalement hors d'Espagne, même si une grande partie reste utile si vous êtes devenu résident fiscal espagnol.
La fiscalité est affaire personnelle : la bonne réponse dépend toujours de votre pays de résidence, de la structure de détention du bien et de l'usage que vous en faites. Considérez ce qui suit comme une orientation et sollicitez un conseil individuel auprès d'un fiscaliste espagnol avant toute décision.
Les impôts annuels en un coup d'œil
Le propriétaire étranger d'une résidence en Espagne est généralement concerné chaque année par :
- l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), l'équivalent espagnol de la taxe foncière, perçu par la mairie ;
- l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), déclaré sur le formulaire 210, que le bien soit occupé par vous, vide ou loué ;
- l'impôt sur la fortune et l'impôt de solidarité de l'État sur les grandes fortunes, selon votre patrimoine net et votre lieu de résidence.
Les charges de copropriété d'une résidence sécurisée ou d'un immeuble ne sont pas un impôt, mais elles constituent un coût régulier à intégrer à votre budget.
L'IBI, l'impôt foncier municipal
L'IBI est l'impôt local dû par tout propriétaire en Espagne, résident ou non. Il est perçu par la mairie de la commune où se situe le bien et calculé sur la valeur cadastrale (valor catastral), valeur administrative inscrite au Catastro et généralement très différente de la valeur de marché.
Chaque commune fixe son taux dans le cadre national : l'IBI de biens comparables peut donc varier entre Marbella, Benahavís, Estepona et Sotogrande. L'avis est émis une fois par an et la plupart des propriétaires optent pour le prélèvement automatique sur leur compte bancaire espagnol.
Un IBI impayé peut rester attaché au bien et non au seul ancien propriétaire ; la vérification des derniers avis fait donc partie des contrôles habituels. Notre guide pour acheter un bien immobilier à Marbella détaille les vérifications menées avant la signature.
L'impôt des non-résidents (IRNR)
Si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, votre principale obligation annuelle est l'impôt sur le revenu des non-résidents. Il s'applique même lorsque le bien ne génère aucun revenu.
Bien occupé par vous ou vide
Lorsque vous réservez la résidence à votre usage, la prêtez à votre famille ou la laissez vide, l'administration fiscale considère qu'elle produit un revenu théorique. Ce revenu annuel imputé correspond à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, selon que celle-ci a été révisée ou non, et l'impôt est calculé sur ce montant.
Les taux généraux de l'IRNR sont de 19 % pour les résidents de l'Union européenne et de l'Espace économique européen, et de 24 % pour les autres non-résidents. La déclaration se fait sur le formulaire 210, par le propriétaire lui-même ou, plus souvent, par un conseiller fiscal ou un représentant en Espagne.
Bien mis en location
Si vous louez le bien, les loyers sont également imposables en Espagne. Leur calcul et leur déclaration diffèrent du régime du revenu imputé et peuvent varier selon votre pays de résidence. Si vous envisagez de louer, en saisonnier ou sur une durée plus longue, convenez de la marche à suivre avec votre conseiller avant l'arrivée du premier locataire.
Indivision et couples
Lorsqu'un bien appartient à plusieurs personnes, chaque indivisaire est en principe imposé séparément sur sa quote-part. Un couple qui achète ensemble doit donc prévoir une déclaration par propriétaire.
L'impôt sur la fortune en Andalousie
L'impôt sur la fortune espagnol (Impuesto sobre el Patrimonio) est largement délégué aux régions, et les règles régionales font toute la différence. L'Andalousie applique un abattement de 100 % sur cet impôt, un élément non négligeable pour les familles internationales qui choisissent où investir.
Le tableau ne serait pas complet sans l'impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes (ITSGF). Créé par la loi 38/2022, initialement pour 2022 et 2023, il a depuis été prorogé. Cet impôt d'État vise les patrimoines très importants, y compris dans les régions qui exonèrent l'impôt sur la fortune. Son incidence dépend de votre patrimoine global, de votre résidence et de la structure de vos actifs : un conseil individuel est indispensable.
Pour aller plus loin, retrouvez nos actualités et guides sur l'immobilier à Marbella, dont nos articles consacrés à la fiscalité des acquéreurs internationaux.
À l'achat : un bref rappel
Même si ce guide porte sur le coût annuel, les droits d'acquisition pèsent sur le budget global. En Andalousie, l'achat d'un bien ancien est soumis à l'ITP (droits de mutation) au taux général de 7 %. Le neuf supporte une TVA (IVA) de 10 % sur les logements, à laquelle s'ajoute l'AJD (droit de timbre) de 1,2 %. Des taux réduits existent pour certaines résidences principales ; une résidence secondaire n'en bénéficie généralement pas.
À la revente
La vente entraîne ses propres obligations, et les vendeurs non résidents ont tout intérêt à l'anticiper.
La retenue de 3 %
Lorsqu'il achète à un vendeur non résident, l'acquéreur doit retenir 3 % du prix et les verser à l'administration fiscale au moyen du formulaire 211. Cette retenue constitue un acompte sur l'impôt dû par le vendeur sur sa plus-value, et non un impôt supplémentaire. Le vendeur régularise ensuite sa situation, ce qui peut aboutir à un complément ou à un remboursement.
La plus-value
La plus-value réalisée est imposable en Espagne. Son calcul et le taux applicable dépendent de votre résidence et de votre situation personnelle ; préparez donc les chiffres avec votre conseiller bien avant d'accepter une offre.
La plusvalía municipale
La plusvalía municipal est un impôt local sur l'augmentation de valeur du terrain, exigible lors de la vente. Perçue par la mairie, elle est distincte de l'impôt sur la plus-value. Dans une vente, elle incombe normalement au vendeur et doit être intégrée dès le départ au calcul du produit net.
Garder une gestion en ordre
D'expérience, la vraie difficulté pour un propriétaire étranger tient moins au montant de l'impôt qu'au suivi rigoureux des déclarations. Quelques habitudes simples suffisent :
- tenir à jour votre NIE, votre compte bancaire espagnol et vos coordonnées auprès de l'administration fiscale et de la mairie ;
- mettre en place le prélèvement automatique de l'IBI et des charges de copropriété ;
- confier à un conseiller ou à un représentant fiscal le dépôt annuel du formulaire 210 pour chaque propriétaire ;
- conserver l'acte, les documents d'achat et les factures de travaux, utiles lors de la revente ;
- faire le point dès que votre résidence, l'usage du bien ou la structure de détention évolue.
Si vous envisagez une nouvelle acquisition, la fiscalité n'est qu'un élément de l'équation. L'emplacement, la qualité de construction et l'art de vivre comptent tout autant : découvrez nos opportunités d'investissement sur la Costa del Sol et l'ensemble de nos biens immobiliers de prestige à vendre.
Questions fréquentes
Les non-résidents paient-ils des impôts sur leur bien en Espagne ?
Oui. Ils acquittent l'IBI comme tout propriétaire, ainsi que l'impôt sur le revenu des non-résidents chaque année via le formulaire 210, même si le bien n'est pas loué.
Comment est calculé l'impôt des non-résidents sur une résidence secondaire ?
Si le bien est occupé par vous ou vide, un revenu annuel de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale est imputé, auquel s'applique un taux de 19 % (résidents UE et EEE) ou de 24 % (autres non-résidents).
Y a-t-il un impôt sur la fortune en Andalousie ?
L'Andalousie applique un abattement de 100 %. L'impôt de solidarité de l'État sur les grandes fortunes peut toutefois concerner les patrimoines très importants : un conseil individuel est recommandé.
Qu'est-ce que la retenue de 3 % lors d'un achat à un non-résident ?
L'acquéreur retient 3 % du prix et les verse à l'administration via le formulaire 211, à titre d'acompte sur l'impôt du vendeur.
Qu'est-ce que la plusvalía municipale ?
C'est un impôt local sur l'augmentation de valeur du terrain, perçu par la mairie lors de la vente du bien.
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