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Pendant des années, le golden visa en Espagne a été l'une des voies de résidence les plus connues des acquéreurs non européens. Cette voie est désormais fermée. Le visa de résidence pour investisseurs a été supprimé par la loi organique 1/2025, avec effet au 3 avril 2025, comme l'ont confirmé La Moncloa et le portail gouvernemental Plataforma One.
Pour l'acquéreur, l'essentiel est simple : les étrangers restent entièrement libres d'acheter en Espagne, y compris à Marbella, mais un achat ne confère plus, à lui seul, de droit au séjour. Un ressortissant hors UE qui souhaite vivre en Espagne doit désormais passer par une autre voie, comme le visa de résidence non lucrative, le visa de télétravail international ou les dispositifs pour entrepreneurs.
Ce guide explique ce qui a changé, les options qui demeurent, le lien entre résidence et fiscalité, et les conséquences pour un achat sur la Costa del Sol. Il s'agit d'une information générale et non d'un conseil juridique : nous vous recommandons toujours un avocat spécialisé.
Ce qu'était le golden visa, et pourquoi il a pris fin
Le golden visa était un titre de séjour pour investisseurs. Il permettait notamment aux ressortissants hors UE achetant un bien immobilier au-delà d'un certain seuil d'obtenir la résidence pour eux et leur famille, sans obligation de vivre en Espagne à plein temps.
La loi organique 1/2025 a supprimé ce dispositif. Le débat public s'était concentré sur l'accès au logement, et le gouvernement a choisi de mettre fin à la résidence liée à l'investissement. Depuis le 3 avril 2025, aucune nouvelle demande n'est possible par cette voie.
Ce que cela change pour les acquéreurs
La fin du golden visa modifie les motivations de certains achats, pas la possibilité d'acheter. Aucune restriction ne vise l'acquisition d'un logement par un étranger, et la procédure reste la même :
- il vous faut un NIE et un compte bancaire espagnol ;
- la vente est signée devant notaire et inscrite au Registre de la Propriété ;
- les vérifications portent sur la nota simple, le cadastre, la licence de première occupation, la légalité des extensions, les dettes de copropriété, les avis d'IBI et la situation d'urbanisme.
Notre guide pour acheter un bien immobilier à Marbella détaille chaque étape. Ce qui change, c'est que la résidence doit être anticipée séparément, idéalement avant de vous engager sur un bien.
Citoyens de l'UE et de l'EEE
Pour eux, le golden visa n'a jamais été nécessaire : la libre circulation leur permet de résider en Espagne, sous réserve des formalités d'enregistrement.
Titulaires actuels du golden visa
Ceux qui détiennent ce titre, ou l'avaient demandé, doivent solliciter un conseil personnalisé sur les renouvellements et leur situation.
Les voies de résidence qui demeurent
L'Espagne propose toujours plusieurs voies aux ressortissants hors UE, chacune avec ses conditions propres, qui évoluent ; nous les présentons donc de manière générale.
Le visa de résidence non lucrative
Il s'adresse à ceux qui souhaitent vivre en Espagne sans y travailler, grâce à leurs propres ressources : épargne, pensions ou revenus du patrimoine. Il convient souvent aux retraités et aux familles financièrement indépendantes. Il faut généralement justifier de ressources suffisantes et d'une assurance santé privée, et il n'autorise pas à travailler en Espagne.
Le visa de télétravail international
Souvent appelé visa nomade numérique, il permet aux professionnels travaillant à distance pour des entreprises ou des clients hors d'Espagne de s'y installer tout en poursuivant leur activité.
Les dispositifs pour entrepreneurs
Ils concernent ceux qui souhaitent lancer ou développer un projet d'entreprise innovant en Espagne, avec un dossier soigneusement préparé.
Autres voies
D'autres existent, notamment pour les professionnels hautement qualifiés ou les membres de la famille de résidents. Le bon choix dépend de votre nationalité, de votre famille, de votre activité et du temps que vous comptez passer en Espagne.
Résidence et résidence fiscale : deux notions distinctes
Le titre de séjour vous permet de vivre en Espagne ; la résidence fiscale détermine où vous êtes imposé. Un résident fiscal espagnol est en principe imposé sur ses revenus mondiaux, et ce statut dépend de critères tels que le temps passé en Espagne et le centre de vos intérêts économiques.
Si vous restez non-résident
Vous êtes soumis à l'IRNR. Pour un bien occupé par vous-même ou vacant, l'administration impute un revenu annuel de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, selon qu'elle a été révisée ou non, déclaré sur le formulaire 210. Les taux généraux sont de 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE et de 24 % pour les autres, et les loyers sont également imposés.
Si vous devenez résident en Andalousie
L'Andalousie applique un abattement de 100 % sur l'impôt sur la fortune. L'impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes, créé par la loi 38/2022 initialement pour 2022 et 2023 puis prorogé, peut toutefois concerner les très grands patrimoines. Un conseil fiscal préalable est indispensable.
Les frais d'acquisition restent inchangés
En Andalousie, l'ancien est soumis à l'ITP au taux général de 7 %, le neuf à une TVA de 10 % et à l'AJD de 1,2 %. S'y ajoutent notaire, Registre et avocat ; si le vendeur est non-résident, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser via le formulaire 211. Retrouvez d'autres analyses dans nos actualités sur la fiscalité et le marché à Marbella.
Pourquoi Marbella reste un choix pertinent
Pour beaucoup de familles, le golden visa n'était qu'un élément parmi d'autres. Ce qui attire à Marbella, c'est la qualité de vie : la mer et la montagne, les ports de Puerto Banús à Sotogrande, le golf, la gastronomie, plusieurs écoles britanniques et internationales et l'aéroport de Málaga-Costa del Sol. Rien de cela n'a changé.
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Questions fréquentes
Le golden visa existe-t-il encore en Espagne ?
Non. Il a été supprimé par la loi organique 1/2025, avec effet au 3 avril 2025. Un achat immobilier ne donne plus droit, à lui seul, à la résidence.
Un ressortissant hors UE peut-il encore acheter en Espagne ?
Oui, sans restriction. Il faut un NIE, un compte bancaire espagnol et un notaire, puis l'inscription au Registre de la Propriété.
Quel visa obtenir en achetant une maison en Espagne ?
L'achat ne donne plus accès à un visa spécifique. Les options courantes sont la résidence non lucrative, le visa de télétravail international ou les dispositifs pour entrepreneurs.
Acheter un bien fait-il de moi un résident fiscal espagnol ?
Pas en soi. Cela dépend du temps passé en Espagne et du centre de vos intérêts économiques.
Que doivent faire les titulaires actuels du golden visa ?
Solliciter un conseil juridique personnalisé sur les renouvellements et leur situation.
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