Acheter un bien immobilier à Marbella : le guide étape par étape pour les acheteurs internationaux

Vous envisagez d'acheter un bien immobilier à Marbella ? Bonne nouvelle : la procédure est bien rodée et entièrement ouverte aux acheteurs étrangers, que vous viviez en France, en Belgique, en Suisse ou ailleurs. Ce qui distingue un achat serein d'un achat compliqué, c'est la préparation : connaître les documents, la fiscalité et les vérifications à mener avant de signer quoi que ce soit.

Ce guide vous accompagne étape par étape, de l'obtention du NIE et de l'ouverture d'un compte bancaire espagnol jusqu'aux vérifications juridiques, à la signature chez le notaire et à l'inscription au Registre foncier. Il présente également les taxes d'achat en vigueur en Andalousie et les obligations annuelles d'un propriétaire, en particulier si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne.

Le cadre juridique est le même dans toute l'Espagne, mais plusieurs impôts relèvent des régions. Les chiffres ci-dessous concernent donc spécifiquement l'Andalousie.

Première étape : définir votre projet et votre quartier

Marbella ne constitue pas un marché unique, mais plusieurs. Le Golden Mile, entre le centre-ville et Puerto Banús, propose villas et appartements proches de la plage, des restaurants, des boutiques et du port de plaisance. Sierra Blanca, sur les hauteurs, est recherchée pour son intimité et ses vues. Nueva Andalucía, surnommée la vallée du golf, séduit ceux qui veulent de l'espace et des parcours à proximité, tandis que Marbella Est, avec Elviria, Los Monteros et Cabopino, offre un rythme plus paisible, à côté des dunes d'Artola. Plus à l'ouest, San Pedro Alcántara, Benahavís et Estepona ont chacune leur propre caractère.

Avant les visites, précisez l'essentiel : villa ou appartement, neuf ou ancien, résidence principale ou secondaire, et l'importance éventuelle des revenus locatifs. Vous pouvez commencer par découvrir nos propriétés de prestige à vendre à Marbella et sur la Costa del Sol, ou parcourir l'ensemble de nos biens immobiliers de prestige à vendre.

Deuxième étape : le NIE et un compte bancaire espagnol

Tout acheteur étranger doit disposer d'un NIE (Número de Identidad de Extranjero), le numéro d'identification exigé pour signer chez le notaire, payer les taxes et souscrire les contrats d'eau et d'électricité. Il peut être demandé en Espagne ou auprès d'un consulat espagnol, et de nombreux acheteurs confient cette démarche à leur avocat grâce à une procuration.

Un compte bancaire espagnol est également indispensable. Il sert à régler les taxes d'achat puis, une fois propriétaire, l'IBI, les charges de copropriété et les factures courantes. Mieux vaut l'ouvrir tôt : les banques procèdent à leurs propres contrôles d'identité et d'origine des fonds.

Troisième étape : choisir un avocat indépendant

En Espagne, le notaire vérifie l'identité des parties et la légalité de l'acte, mais il ne représente pas l'acheteur. C'est pourquoi la plupart des acquéreurs internationaux mandatent un avocat indépendant, idéalement francophone et habitué aux transactions résidentielles sur la Costa del Sol. Il mène les vérifications, relit les contrats, coordonne les paiements et peut signer en votre nom par procuration si vous ne pouvez pas vous déplacer.

Il est aussi judicieux de consulter un conseiller fiscal avant de fixer le prix : la structure de l'achat, et le nom sous lequel il est réalisé, peuvent peser sur votre fiscalité pendant toute la durée de détention, notamment au regard de la convention fiscale entre votre pays et l'Espagne.

Quatrième étape : les vérifications avant de vous engager

Des vérifications rigoureuses sont votre meilleure protection, surtout pour une villa de prestige, souvent agrandie après sa construction. Votre avocat doit examiner :

• La nota simple, l'extrait du Registre foncier qui confirme le propriétaire et fait apparaître hypothèques, charges ou servitudes.
• Les données du cadastre, pour s'assurer que la description et les limites du bien correspondent au registre et à la réalité.
• Le permis de première occupation (licencia de primera ocupación), qui atteste que le logement est habitable et conforme à son permis de construire.
• La légalité des extensions, piscines, sous-sols ou annexes ajoutés après la construction.
• L'absence de dettes envers la copropriété, attestée par un certificat du syndic.
• Les derniers avis d'IBI, pour vérifier que la taxe foncière municipale est à jour.
• La situation urbanistique de la parcelle et de son environnement.

Dans le neuf, l'attention se porte sur le promoteur : permis, garanties des sommes versées en cours de construction et descriptif précis des prestations. Retrouvez nos analyses sur l'immobilier neuf dans nos actualités BARNES Marbella.

Cinquième étape : réservation et contrat privé

Une fois l'accord trouvé, le bien est retiré du marché grâce à un contrat de réservation accompagné d'un dépôt. Suit un contrat privé de vente qui fixe le prix, l'échéancier, la date de signature de l'acte et les conséquences d'un éventuel désistement. Les montants et pénalités se négocient au cas par cas : demandez à votre avocat de vous les expliquer avant de signer.

Sixième étape : signature chez le notaire et inscription

La vente est conclue devant un notaire espagnol, qui lit l'acte authentique (escritura) et en constate la signature. Le solde est versé, les clés sont remises et vous devenez propriétaire. Votre avocat règle ensuite les taxes et dépose l'acte au Registre foncier. C'est cette inscription qui rend votre titre opposable aux tiers : elle ne doit jamais être négligée.

Pour une vue d'ensemble, consultez notre page consacrée à l'achat d'un bien immobilier à Marbella.

Les taxes d'achat en Andalousie

Biens anciens

L'achat d'un bien ancien est soumis à l'ITP, l'impôt sur les transmissions patrimoniales, au taux général de 7 % du prix en Andalousie. Des taux réduits existent pour certaines résidences principales, sous conditions, mais l'acheteur d'une résidence secondaire doit en principe prévoir le taux général.

Biens neufs

Pour un logement acheté directement au promoteur, vous payez 10 % de TVA (IVA) sur le prix, auxquels s'ajoute l'AJD, le droit de timbre, à 1,2 %.

Vendeur non résident

Si le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser à l'administration fiscale au moyen du formulaire 211. Il ne s'agit pas d'un coût supplémentaire pour vous, mais d'un acompte sur l'impôt du vendeur, qui doit être correctement géré lors de la signature.

Les frais de notaire, de Registre et d'avocat s'ajoutent aux taxes : demandez dès le départ une estimation complète des frais d'acquisition.

Être propriétaire non résident

Les propriétaires non résidents fiscaux en Espagne sont soumis à l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Si le bien est occupé par vous-même ou reste vide, l'administration impute un revenu annuel de 1,1 % ou de 2 % de la valeur cadastrale, selon que celle-ci a été révisée ou non, déclaré au moyen du formulaire 210. Le taux général est de 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE, et de 24 % pour les autres non-résidents. En cas de location, les loyers sont également imposés.

Tout propriétaire acquitte en outre l'IBI, la taxe foncière municipale annuelle, et la plusvalía municipal, qui frappe la hausse de valeur du terrain, est due lors de la revente.

Côté patrimoine, l'Andalousie applique une bonification de 100 % sur l'impôt sur la fortune. En revanche, l'impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes, créé par la loi 38/2022 et prorogé depuis, peut concerner les patrimoines très importants. Chaque situation étant unique, faites-vous conseiller individuellement avant d'acheter ; nos articles et guides consacrent également un dossier à la fiscalité des acheteurs internationaux.

Résidence : ce qui a changé en 2025

Le visa de résidence pour investisseurs, dit golden visa, a été supprimé par la loi organique 1/2025, avec effet au 3 avril 2025. Acheter un bien ne donne donc plus, à lui seul, accès à la résidence. D'autres voies existent, comme le visa de résidence non lucrative, le visa de télétravail international ou les dispositifs pour entrepreneurs. Pour les ressortissants de l'Union européenne, les règles sont différentes ; dans tous les cas, un avocat spécialisé saura vous orienter.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Marbella ?

Oui. Il vous faudra un NIE, un compte bancaire espagnol et, en pratique, un avocat indépendant pour défendre vos intérêts.

Quels sont les frais de notaire et taxes pour un achat en Espagne ?

En Andalousie, l'ancien supporte l'ITP au taux général de 7 %, le neuf 10 % de TVA plus 1,2 % d'AJD. Notaire, Registre et avocat sont facturés en plus.

Dois-je être présent en Espagne pour signer ?

Pas nécessairement. Une procuration permet à votre avocat de demander le NIE et de signer l'acte en votre nom.

Acheter à Marbella donne-t-il droit à la résidence ?

Non. Le golden visa a été supprimé avec effet au 3 avril 2025. D'autres voies existent ; consultez un avocat spécialisé.

Que paie chaque année un propriétaire non résident ?

L'IRNR sur le revenu imputé ou locatif, déclaré via le formulaire 210, ainsi que l'IBI annuel.

Acheter avec BARNES Marbella

Que vous recherchiez une villa sur le Golden Mile, un penthouse face à la Méditerranée ou une maison de famille dans la vallée du golf, notre équipe vous accompagne avec discrétion, de la première sélection jusqu'à la signature, en lien avec votre avocat et votre conseiller fiscal.

Contactez BARNES Marbella pour un échange confidentiel sur votre projet. Si vous êtes déjà propriétaire sur la Costa del Sol et envisagez de changer de bien, vous pouvez également demander une estimation confidentielle.