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Si es propietario de una vivienda en Marbella pero vive en el extranjero, vender una propiedad en España siendo no residente implica algunos pasos distintos de los de una venta realizada por un residente: el comprador retiene una parte del precio para Hacienda y usted presenta su propia declaración por la venta. Esta guía recoge los puntos principales, basados en la información oficial de la Agencia Tributaria, para que sepa qué esperar.
En este artículo
Cómo tributa la venta para los no residentes
La Agencia Tributaria explica que la ganancia obtenida por la venta de un inmueble situado en España tributa en España por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición; el valor de adquisición incluye el precio pagado más las mejoras y los gastos e impuestos de la compra que haya soportado, y el valor de transmisión se reduce en los gastos de venta que haya pagado. El tipo de gravamen aplicado a la ganancia es del 19 %.
En determinadas situaciones pueden aplicarse reglas especiales, por ejemplo ciertas exenciones por reinversión para residentes en otros Estados de la UE y del EEE que venden su antigua vivienda habitual en España. Como cada caso es distinto, pida a un asesor fiscal que calcule su situación antes de fijar el precio.
La retención del 3 % y los modelos implicados
El comprador, sea o no residente, debe retener el 3 % del precio acordado e ingresarlo en la Hacienda pública mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la transmisión. Esa retención cuenta como pago a cuenta de su impuesto sobre la ganancia, y el comprador debe entregarle un ejemplar del modelo para que pueda deducirla al presentar su propia declaración (modelo 210). Si lo retenido supera la cuota, puede solicitar la devolución del exceso.
En la práctica, esto significa que una parte del importe de la venta se ingresa en la Agencia Tributaria y no se le entrega a usted en la firma, por lo que conviene planificar con su asesor su liquidez y su declaración.
Los pasos prácticos de la venta
Más allá de los impuestos, la venta sigue las etapas habituales: fijar un precio de salida realista, reunir la documentación del inmueble, comercializar la vivienda, negociar una oferta, firmar una reserva o contrato privado y formalizar la venta ante notario. Una valoración profesional es el mejor punto de partida; puede conocer cómo funciona en nuestra página de valoración inmobiliaria o valorar su propiedad en línea, y leer cómo gestionamos una venta en nuestra página sobre vender una propiedad de lujo en Marbella.
Su asesor le informará además de otros costes e impuestos ligados a la venta, como el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos (plusvalía municipal), que gestiona el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble.
Entender el lado del comprador
Conviene mirar la venta con los ojos del comprador. Los compradores internacionales suelen buscar financiación, y nuestra guía sobre la hipoteca para no residentes en España explica lo que necesitan. Otros buscan viviendas que primero puedan alquilar; nuestro artículo sobre el alquiler de larga duración en Marbella muestra cómo funciona ese mercado, y esos mismos compradores consultan nuestras propiedades de lujo en venta en Marbella. Una vivienda bien presentada, con el precio adecuado y la documentación en orden se vende con más facilidad.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos impuestos paga un no residente al vender una propiedad en España?
Según la Agencia Tributaria, la ganancia de la venta tributa al 19 % en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes. El importe exacto depende de la ganancia, calculada a partir de sus valores de compra y venta, por lo que conviene que un asesor fiscal lo calcule para su caso.
¿Por qué retiene el comprador el 3 % del precio?
El comprador debe retener el 3 % del precio acordado e ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la transmisión. Cuenta como pago a cuenta del impuesto del vendedor y puede compensarse en su declaración.
¿Debo presentar una declaración tras vender como no residente?
Sí. El vendedor presenta la declaración de no residentes (modelo 210) por la venta y deduce la retención ingresada por el comprador. Si la retención es superior al impuesto, la diferencia puede reclamarse.
¿Por dónde empezar si quiero vender mi propiedad en Marbella?
Empiece por una valoración profesional y una conversación con un asesor fiscal. BARNES Marbella puede ayudarle a valorar la propiedad y a planificar la venta.
¿Piensa vender su propiedad en Marbella?
Solicite una valoración confidencial o póngase en contacto con BARNES Marbella para hablar de la venta de su propiedad con nuestro equipo.
Fuente: Agencia Tributaria, manual de tributación de no residentes: ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles. Este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento fiscal; consulte a un asesor sobre su situación.