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Ser propietario de una vivienda en la Costa del Sol conlleva una serie de obligaciones periódicas que resultan sencillas una vez que se conocen. Para la mayoría de los propietarios internacionales, los impuestos de la vivienda en España se resumen en tres cuestiones anuales: el IBI que cobra el ayuntamiento, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes que se declara ante la Agencia Tributaria y, en el caso de los grandes patrimonios, la tributación sobre la riqueza. Existe además otro conjunto de impuestos que solo se aplica en el momento de la venta.
Esta guía explica qué puede esperar pagar el propietario extranjero de una vivienda de lujo en Marbella y la Costa del Sol, cómo funciona cada impuesto y qué modelos intervienen. Está pensada para quienes residen principalmente fuera de España, aunque buena parte de su contenido también es útil si usted ya es residente fiscal aquí.
La fiscalidad es personal: la respuesta correcta depende siempre de su país de residencia, de la estructura a través de la cual es titular del inmueble y del uso que le da. Considere lo que sigue como una orientación y solicite asesoramiento individual a un asesor fiscal en España antes de tomar decisiones.
Los impuestos anuales, de un vistazo
El propietario extranjero de una vivienda en España suele afrontar cada año lo siguiente:
- El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el impuesto municipal que gira el ayuntamiento.
- El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), que se declara con el modelo 210, tanto si usted utiliza la vivienda como si está vacía o alquilada.
- El Impuesto sobre el Patrimonio y el impuesto estatal de solidaridad sobre las grandes fortunas, que dependen de su patrimonio neto y de su residencia.
Las cuotas de comunidad de una urbanización cerrada o de un edificio no son un impuesto, pero constituyen un gasto periódico que conviene incluir en el presupuesto de propiedad.
IBI: el impuesto municipal
El IBI es el tributo local que paga todo propietario en España, sea residente o no. Lo exige el ayuntamiento del municipio donde se encuentra el inmueble y se calcula sobre el valor catastral, el valor administrativo que figura en el Catastro y que normalmente es muy distinto del valor de mercado.
Cada municipio fija su tipo dentro del marco estatal, por lo que el IBI de viviendas comparables puede variar entre Marbella, Benahavís, Estepona y Sotogrande. El recibo se emite una vez al año y la mayoría de los propietarios lo domicilian en su cuenta bancaria española para no olvidar ningún pago.
Las deudas de IBI pueden quedar vinculadas al inmueble y no solo al anterior propietario, por lo que revisar los últimos recibos es un paso habitual de la due diligence. Nuestra guía sobre el proceso de compra de un inmueble en Marbella detalla las comprobaciones previas a la firma.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Si usted no es residente fiscal en España, su principal obligación anual es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Se aplica aunque la vivienda no genere ningún ingreso.
Si la vivienda es de uso propio o está vacía
Cuando la vivienda se reserva para uso propio, se cede a familiares o permanece vacía, la Agencia Tributaria considera que produce una renta imputada. Esa renta anual equivale al 1,1% o al 2% del valor catastral, según se haya revisado o no el valor catastral, y sobre ella se aplica el impuesto.
Los tipos generales del IRNR son del 19% para residentes en la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo, y del 24% para el resto de no residentes. La declaración se presenta con el modelo 210, bien por el propio titular o, con más frecuencia, a través de un asesor fiscal o representante en España.
Si la vivienda está alquilada
Si usted alquila el inmueble, las rentas del alquiler también tributan en España. La forma de calcularlas y declararlas difiere del régimen de renta imputada y puede variar según su país de residencia. Si piensa alquilar, ya sea por temporadas o con un contrato más largo, conviene acordar el procedimiento con su asesor antes de la llegada del primer inquilino.
Copropietarios y parejas
Cuando un inmueble pertenece a varias personas, cada copropietario tributa, por lo general, de forma independiente por su parte. Una pareja que compra en común debe prever, por tanto, una declaración por titular.
El Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía
El Impuesto sobre el Patrimonio está cedido en gran medida a las comunidades autónomas, y la normativa regional marca la diferencia. Andalucía aplica una bonificación del 100% en este impuesto, un factor relevante para las familias con movilidad internacional que deciden dónde invertir.
El panorama se completa con el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF). Creado por la Ley 38/2022, inicialmente para 2022 y 2023, se ha prorrogado desde entonces. Es un impuesto estatal pensado para patrimonios muy elevados, también en las comunidades que bonifican el Impuesto sobre el Patrimonio. Que le afecte o no depende de su patrimonio total, de su residencia y de cómo estén estructurados sus activos, por lo que el asesoramiento individual es imprescindible.
Si desea una visión más amplia, le recomendamos nuestras noticias y guías sobre el mercado de Marbella, donde tratamos la fiscalidad para compradores internacionales.
Impuestos en la compra: un breve recordatorio
Aunque esta guía se centra en el coste anual, los impuestos de compra condicionan el presupuesto global. En Andalucía, la vivienda de segunda mano tributa por el ITP a un tipo general del 7%. La obra nueva paga un 10% de IVA más el AJD al 1,2%. Existen tipos reducidos para determinadas viviendas habituales; una segunda residencia no suele beneficiarse de ellos.
Impuestos en la venta
La venta genera sus propias obligaciones, y a los vendedores no residentes les conviene planificarla con antelación.
La retención del 3%
Cuando se compra a un vendedor no residente, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211. La retención es un pago a cuenta del impuesto del vendedor sobre la ganancia, no un impuesto adicional. Después, el vendedor regulariza su situación, lo que puede dar lugar a un pago complementario o a una devolución.
Ganancia patrimonial
La ganancia obtenida en la venta tributa en España. Su cálculo y el tipo aplicable dependen de su residencia y de sus circunstancias personales, por lo que conviene preparar las cifras con su asesor antes de aceptar una oferta.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal grava el incremento de valor de los terrenos y se devenga con la venta. La exige el ayuntamiento y es independiente del impuesto sobre la ganancia. En una compraventa corresponde normalmente al vendedor, y debe tenerse en cuenta desde el principio al estimar el importe neto.
Cómo mantener todo en orden
En nuestra experiencia, lo más importante para el propietario extranjero no es tanto el impuesto en sí como mantener al día todas las declaraciones. Algunos hábitos sencillos facilitan mucho la gestión:
- Mantenga actualizados su NIE, su cuenta bancaria española y sus datos de contacto ante Hacienda y el ayuntamiento.
- Domicilie el IBI y las cuotas de comunidad.
- Designe un asesor fiscal o representante que presente cada año el modelo 210 de cada titular.
- Conserve las escrituras, la documentación de compra y las facturas de mejoras, que serán importantes cuando venda.
- Revise su situación cada vez que cambien su residencia, el uso del inmueble o la estructura de titularidad.
Si está valorando una nueva adquisición, la fiscalidad es solo una parte del análisis. La ubicación, la calidad constructiva y el estilo de vida pesan tanto como ella; por eso le invitamos a descubrir nuestras oportunidades de inversión en la Costa del Sol y toda nuestra selección de propiedades de lujo en venta.
Preguntas frecuentes
¿Pagan impuestos por su vivienda los no residentes en España?
Sí. Pagan el IBI como cualquier propietario y, además, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes cada año mediante el modelo 210, aunque la vivienda no se alquile.
¿Cómo se calcula el IRNR de una segunda residencia?
Si la vivienda es de uso propio o está vacía, se imputa una renta anual del 1,1% o del 2% del valor catastral, a la que se aplica el 19% (residentes en la UE y el EEE) o el 24% (resto de no residentes).
¿Se paga Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía?
Andalucía aplica una bonificación del 100%. No obstante, el impuesto estatal de solidaridad sobre las grandes fortunas puede afectar a patrimonios muy elevados, por lo que se recomienda asesoramiento individual.
¿Qué es la retención del 3% al comprar a un no residente?
El comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211, como pago a cuenta del impuesto del vendedor.
¿Qué es la plusvalía municipal?
Es un impuesto local sobre el incremento de valor de los terrenos que cobra el ayuntamiento cuando se vende el inmueble.
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