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Quien se plantea comprar en la Costa del Sol acaba haciéndose la misma pregunta: además del precio pactado, ¿cuánto cuesta realmente la operación? Conocer los gastos de compra de una vivienda en Marbella es el punto de partida, porque en Andalucía el impuesto que se paga depende, ante todo, de si el inmueble es de segunda mano o de obra nueva, y la diferencia es importante.
En resumen, una vivienda de segunda mano en Marbella tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) a un tipo general del 7%, mientras que una vivienda de obra nueva paga un 10% de IVA más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,2%. A ello se suman los honorarios de notaría, Registro de la Propiedad y abogado y, una vez que usted es propietario, una serie de impuestos anuales que varían según sea residente o no residente.
En esta guía repasamos cada coste en el orden en que usted lo encontrará, explicamos quién paga qué y señalamos los puntos en los que un buen asesoramiento marca la diferencia. Se trata de una orientación general y no de asesoramiento fiscal: cada comprador tiene una situación distinta y siempre recomendamos contar con un abogado y un asesor fiscal independientes.
Segunda mano u obra nueva: la pregunta que determina sus impuestos
El factor decisivo en los gastos de compra es el tipo de inmueble. La primera entrega de una vivienda nueva por parte del promotor es una operación sujeta a IVA, mientras que las ventas posteriores entre particulares son transmisiones sujetas al impuesto autonómico. Ambos regímenes no se aplican a la vez sobre una misma compra.
Vivienda de segunda mano: el ITP
En la compra de villas, pisos o áticos de segunda mano, el comprador abona el ITP. La Junta de Andalucía aplica un tipo general del 7% desde el 28 de abril de 2021, según su documento de medidas vigentes del ITPAJD. Existen tipos reducidos para determinadas viviendas habituales, sujetos a requisitos, aunque rara vez afectan a quien compra una segunda residencia; conviene confirmar cualquier posible bonificación con su asesor.
El ITP se autoliquida tras la firma y, por lo general, lo gestiona su abogado dentro de los trámites posteriores a la escritura. Se calcula sobre el precio declarado, si bien la Administración puede contrastarlo con sus propios valores de referencia.
Vivienda de obra nueva: IVA y AJD
Si compra directamente al promotor, pagará un 10% de IVA sobre la vivienda, más el AJD, el impuesto que grava la escritura pública, al 1,2% en Andalucía. El IVA suele abonarse de forma escalonada junto con los pagos a cuenta durante la construcción, y el resto en la firma. Nuestras noticias y guías sobre el mercado de Marbella analizan también las ventajas de la obra nueva.
Notaría, Registro de la Propiedad y honorarios profesionales
Toda compraventa se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe después en el Registro de la Propiedad. Los aranceles de notaría y registro están regulados y dependen del precio y de la complejidad de la escritura, de modo que su abogado podrá darle una estimación desde el principio. Las partidas principales son:
- Notaría, por la preparación y autorización de la escritura de compraventa y, en su caso, de la hipoteca.
- Registro de la Propiedad, por la inscripción de su titularidad, que es lo que la protege frente a terceros.
- Abogado, que se ocupa de la revisión legal, los contratos, las liquidaciones de impuestos y la inscripción; sus honorarios se pactan individualmente.
- Gastos bancarios e hipotecarios, si financia la compra, incluida la tasación exigida por la entidad.
- Traducciones y poderes notariales, habituales cuando el comprador firma a través de un representante.
Antes de la firma necesitará además un NIE y una cuenta bancaria en España. Nuestra guía sobre el proceso de compra de un inmueble en Marbella detalla cada paso.
Comprar a un vendedor no residente: la retención del 3%
Es un detalle que sorprende a muchos compradores. Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211, como pago a cuenta del impuesto del vendedor. Si no se practica, Hacienda puede dirigirse contra el comprador y contra el propio inmueble.
En la práctica, su abogado retiene el importe en la notaría y presenta el modelo en su nombre. No supone un coste adicional, porque se descuenta de la cantidad entregada al vendedor, pero debe preverse en el contrato.
La revisión legal: los costes que le protegen
Los honorarios de una buena revisión jurídica son modestos en comparación con el valor del inmueble. Antes de firmar un contrato vinculante, su abogado debería comprobar:
- la nota simple del Registro, con la titularidad y las cargas o hipotecas;
- los datos catastrales, para verificar que coinciden con la realidad física;
- la licencia de primera ocupación o el certificado de habitabilidad equivalente;
- la legalidad de ampliaciones, piscinas o anexos posteriores a la licencia original;
- la ausencia de deudas con la comunidad de propietarios;
- los últimos recibos del IBI;
- la situación urbanística de la parcela y de su entorno.
Cualquier irregularidad detectada en esta fase puede, por lo general, subsanarse, negociarse en el precio o, si es necesario, justificar que usted se retire antes de arriesgar su dinero.
Los impuestos anuales de ser propietario en Marbella
Los gastos de compra se pagan una sola vez. La propiedad conlleva obligaciones periódicas que merecen la misma atención.
IBI y tasas locales
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el impuesto municipal anual, calculado a partir del valor catastral. A ello se suman las cuotas de comunidad, cuando la vivienda forma parte de una urbanización, y la tasa de basuras. Pedir al vendedor los últimos recibos le dará una imagen precisa de los gastos corrientes.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Si usted no es residente fiscal en España, tributa por el IRNR aunque no alquile la vivienda. Cuando el inmueble es de uso propio o está vacío, Hacienda imputa una renta anual del 1,1% o del 2% del valor catastral, según se haya revisado o no dicho valor, y se declara con el modelo 210. Los tipos generales son del 19% para residentes en la UE y el EEE y del 24% para el resto. Si la alquila, los rendimientos del alquiler también tributan.
Impuesto sobre el Patrimonio e impuesto de solidaridad
Andalucía aplica una bonificación del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio. No obstante, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF), creado por la Ley 38/2022 inicialmente para 2022 y 2023 y prorrogado después, puede afectar a patrimonios muy elevados. Su aplicación depende de su situación global, por lo que el asesoramiento individual es imprescindible.
Vender en el futuro: plusvalía y ganancias
Conviene pensar en la salida desde el momento de la entrada. Al vender, se devenga la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo, y la ganancia obtenida tributa por separado. Conservar las facturas de mejoras y los justificantes de impuestos facilita una venta futura. Si ya es propietario en Marbella, puede solicitar una valoración confidencial de su inmueble.
Cómo presupuestar con tranquilidad
Lo más fiable es pedir a su abogado una estimación por escrito de todos los gastos en cuanto haya identificado un inmueble, e incorporarla a su estrategia de oferta:
- Confirme si se trata de segunda mano o de primera entrega del promotor, porque determina si paga ITP o IVA y AJD.
- Compruebe pronto la residencia fiscal del vendedor para prever la retención en el contrato.
- Solicite los recibos del IBI, las cuotas de comunidad y los suministros.
- Asesórese sobre su propia residencia fiscal antes de la firma, no después.
- Estudie la forma de titularidad: a título personal, en común o a través de una sociedad.
Tanto si busca una villa contemporánea como un piso en primera línea en Marbella y la Costa del Sol, este marco es el mismo. Descubra nuestra selección de propiedades de lujo en venta teniendo en cuenta estos gastos.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los gastos de compra de una vivienda de segunda mano en Marbella?
El principal es el ITP, al tipo general del 7% del precio en Andalucía. A ello se añaden los honorarios de notaría, registro y abogado, que su letrado puede estimar para su operación concreta.
¿Se paga IVA al comprar una vivienda en España?
Solo en la obra nueva adquirida al promotor: un 10% de IVA más el AJD al 1,2% en Andalucía. La segunda mano paga ITP en lugar de IVA.
¿Qué impuestos paga un no residente por su vivienda en España?
El IBI municipal y, si la vivienda es de uso propio o está vacía, el IRNR sobre una renta imputada del 1,1% o del 2% del valor catastral, mediante el modelo 210. Los alquileres también tributan.
¿Qué es la retención del 3% al comprar a un no residente?
El comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211, como pago a cuenta del impuesto del vendedor. Se descuenta del precio, no se suma.
¿Se paga Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía?
Andalucía aplica una bonificación del 100%. El impuesto estatal de solidaridad puede afectar a patrimonios muy elevados, por lo que se recomienda asesoramiento individual.
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