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España sigue siendo uno de los destinos más deseados de Europa para tener una vivienda, y Marbella figura en la lista de muchos compradores internacionales. Sin embargo, los errores al comprar una vivienda en España son reales y la mayoría tiene poco que ver con el precio. Afectan a la documentación, al urbanismo, a la fiscalidad y a los plazos: cuestiones sencillas de resolver antes de firmar y costosas de corregir después.
La buena noticia es que casi todos los problemas que vemos se pueden evitar. Una compra bien planteada, con un abogado independiente, una revisión jurídica rigurosa y una visión clara de los costes totales, le protege de la gran mayoría de sorpresas. En esta guía repasamos los errores más habituales de los compradores internacionales en la Costa del Sol y cómo prevenirlos.
Tanto si busca una villa en la montaña como un ático frente al mar, los principios son los mismos: trate la compra primero como una operación jurídica y después como una decisión de estilo de vida. Para una visión de cada etapa, consulte nuestra guía sobre el proceso de compra de un inmueble en España.
Error 1: Confiar en el notario en lugar de en su propio abogado
Muchos compradores extranjeros dan por hecho que el notario defiende sus intereses. El notario cumple una función esencial: identifica a las partes, comprueba que la escritura es correcta y formaliza la compraventa. Pero es un funcionario público imparcial. No le representa, no negocia por usted ni investiga a fondo el historial del inmueble.
Esa tarea corresponde a un abogado independiente que le represente solo a usted, sin vínculos con el vendedor ni con el promotor, y con experiencia en operaciones residenciales de alto valor. Si no puede estar en España en cada fase, su abogado puede actuar mediante un poder notarial, de modo que la compra avance sin necesidad de su presencia.
Error 2: Una revisión jurídica incompleta
La due diligence concentra la mayor parte del riesgo y, por tanto, la mayor protección para un comprador prudente. Va mucho más allá de una visita agradable y unas buenas fotografías.
Nota simple y datos catastrales
La nota simple del Registro de la Propiedad confirma quién es el titular y si existen hipotecas, cargas o embargos. Su abogado debe solicitar una nota actualizada poco antes de la firma. Los datos catastrales describen el inmueble a efectos fiscales y deben coincidir con la inscripción registral y con la realidad física de la parcela. Las diferencias de superficie o de linderos no son raras y conviene resolverlas antes de escriturar.
Licencias y legalidad de las ampliaciones
Compruebe que la vivienda cuenta con licencia de primera ocupación, que acredita su habitabilidad y su ajuste a la licencia de obra. Revise también lo añadido con posterioridad: un dormitorio adicional, una terraza cerrada, una casa de invitados o un sótano acondicionado. Las ampliaciones sin licencia pueden ser difíciles de legalizar y complicar una futura venta o hipoteca. Su abogado debe verificar igualmente la situación urbanística del suelo.
Deudas con la comunidad y recibos del IBI
En una urbanización o un edificio, las cuotas de comunidad impagadas pueden afectar al nuevo propietario. Solicite un certificado del administrador que acredite que no hay deudas y lea las actas recientes por si hay derramas previstas. Pida también los últimos recibos del IBI, el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles.
Error 3: Subestimar los costes de la compra
El precio pactado no es lo único que pagará. En Andalucía, la vivienda de segunda mano tributa por ITP a un tipo general del 7%. Existen tipos reducidos para determinadas viviendas habituales, aunque una segunda residencia no suele acogerse a ellos. La obra nueva comprada a promotor paga un 10% de IVA más el AJD al 1,2%.
A esto se suman los gastos de notaría y Registro, los honorarios legales y, en su caso, los costes de la hipoteca. Conviene presupuestarlo todo desde el principio. En nuestras noticias y guías sobre fiscalidad para compradores internacionales encontrará más detalle.
Error 4: Olvidar la retención del 3% si el vendedor no es residente
Muchas viviendas de la Costa del Sol pertenecen a no residentes. Cuando usted compra a un vendedor que no es residente fiscal en España, la ley le obliga, como comprador, a retener el 3% del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211. Esa cantidad funciona como pago a cuenta del impuesto del vendedor.
La obligación recae en el comprador y es fácil pasarla por alto. No practicar la retención puede dejarle expuesto a la deuda tributaria del vendedor. Un buen abogado la incorporará a la firma como algo habitual.
Error 5: No prever los costes anuales de la propiedad
Ser propietario en España conlleva gastos recurrentes: el IBI, las cuotas de comunidad y, en una villa con jardín y piscina, el mantenimiento y el personal.
Los propietarios no residentes deben conocer además el IRNR. Si la vivienda es de uso propio o está vacía, Hacienda imputa una renta anual del 1,1% o del 2% del valor catastral, según se haya revisado o no, y se declara con el modelo 210. Los tipos generales son del 19% para residentes en la UE y el EEE y del 24% para el resto. Si alquila la vivienda, las rentas también tributan.
En cuanto al patrimonio, Andalucía aplica una bonificación del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio. No obstante, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, creado por la Ley 38/2022 y prorrogado desde entonces, puede afectar a patrimonios muy elevados. Al vender, se devengará además la plusvalía municipal. Le recomendamos asesoramiento fiscal individual antes de comprar.
Error 6: Comprar pensando en la golden visa
Algunos compradores siguen creyendo que la compra de una vivienda da derecho a residir en España. Esa vía ya no existe: la conocida como golden visa fue suprimida por la Ley Orgánica 1/2025, con efectos desde el 3 de abril de 2025.
Existen otras vías, como la residencia no lucrativa, el visado de teletrabajo internacional o las vías para emprendedores. Cada una tiene sus requisitos, por lo que conviene consultar a un abogado de extranjería antes de condicionar la compra a un visado.
Error 7: Dejar los trámites para el final
Necesitará un NIE y una cuenta bancaria española. Transfiera los fondos con antelación y con documentación que acredite su origen, ya que bancos y notarios aplican controles de prevención del blanqueo. Tras la firma ante notario, inscriba la escritura en el Registro de la Propiedad cuanto antes: la inscripción es la que protege su titularidad frente a terceros.
Error 8: Elegir una ubicación que no encaja con su forma de vida
Una compra impecable puede decepcionar si la casa no se adapta a su vida. La Milla de Oro, Nueva Andalucía, Sierra Blanca, las urbanizaciones de Benahavís o la costa más tranquila de Estepona ofrecen entornos muy distintos. Nuestra guía de Marbella y la Costa del Sol le ayudará a compararlos.
Visite la zona en distintas épocas del año y valore con calma si prefiere obra nueva o segunda mano. Cuando quiera comparar opciones, descubra nuestra selección de propiedades de lujo en venta.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los errores más comunes al comprar una vivienda en España?
Una revisión jurídica incompleta, ampliaciones sin licencia, deudas de comunidad o de IBI, impuestos mal calculados y olvidar la retención del 3% cuando el vendedor no es residente.
¿Necesito abogado para comprar una casa en España?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. El notario es imparcial y no investiga el inmueble por usted.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en Marbella?
La segunda mano paga ITP al 7% como tipo general en Andalucía. La obra nueva paga un 10% de IVA más AJD al 1,2%. Notaría, Registro y abogado se pagan aparte.
¿Sigue existiendo la golden visa por comprar vivienda en España?
No. Se suprimió con la Ley Orgánica 1/2025, con efectos desde el 3 de abril de 2025. Existen otras vías de residencia.
¿Cómo compruebo que una vivienda es legal antes de comprarla?
Su abogado debe revisar la nota simple, el catastro, la licencia de primera ocupación, la legalidad de las ampliaciones y la situación urbanística.
Compre con total tranquilidad con BARNES Marbella
Evitar estos errores es, sobre todo, cuestión de preparación y de buenos asesores. Nuestro equipo trabaja con abogados y asesores fiscales independientes de confianza y le acompañará con total discreción hasta la inscripción. Contacte con BARNES Marbella para hablar de su búsqueda de forma confidencial. Si ya es propietario en la Costa del Sol, también puede solicitar una valoración confidencial de su vivienda.