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Si está pensando en comprar una vivienda en Marbella, debe saber que el proceso está plenamente consolidado y abierto a compradores de cualquier nacionalidad, tanto si reside en España como si lo hace en el extranjero. La diferencia entre una compra tranquila y una complicada suele estar en la preparación: conocer la documentación, los impuestos y las comprobaciones que conviene realizar antes de firmar nada.
En esta guía repasamos cada etapa en orden, desde la obtención del NIE y la apertura de una cuenta bancaria española hasta la due diligence, la firma ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad. También resumimos los impuestos de compra vigentes en Andalucía y las obligaciones anuales que asume como propietario, especialmente si no es residente fiscal en España.
El marco legal de la compraventa es común a todo el país, pero varios impuestos dependen de cada comunidad autónoma. Por eso, las cifras que encontrará a continuación se refieren específicamente a Andalucía.
Primer paso: defina qué busca y dónde
Marbella no es un único mercado, sino varios. La Milla de Oro, entre el centro y Puerto Banús, ofrece villas y apartamentos cerca de la playa y a un paso de restaurantes, tiendas y el puerto deportivo. Sierra Blanca, en la ladera, se valora por su privacidad y sus vistas. Nueva Andalucía, el llamado Valle del Golf, atrae a quienes buscan amplitud y campos de golf junto a casa; puede profundizar en nuestra guía para comprar una villa de lujo en Nueva Andalucía. Marbella Este, con Elviria, Los Monteros y Cabopino, ofrece un ritmo costero más sereno junto a las dunas de Artola. Hacia el oeste, San Pedro Alcántara, Benahavís y Estepona tienen cada una su propia personalidad.
Antes de concertar visitas, conviene fijar lo esencial: villa o apartamento, obra nueva o segunda mano, residencia habitual o segunda residencia, y si le interesa obtener rentas de alquiler. Puede empezar por nuestras viviendas de lujo en venta en Marbella y la Costa del Sol o consultar toda nuestra oferta de inmuebles de lujo en venta.
Segundo paso: NIE y cuenta bancaria en España
Todo comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero), imprescindible para firmar ante notario, liquidar los impuestos y dar de alta los suministros. Puede solicitarse en España o en un consulado español, y muchos compradores delegan el trámite en su abogado mediante un poder notarial.
También necesitará una cuenta bancaria española, desde la que se pagarán los impuestos de la compra y, más adelante, los recibos del IBI, la comunidad y los suministros. Abrirla con antelación evita retrasos, ya que las entidades realizan sus propias comprobaciones de identidad y origen de los fondos.
Tercer paso: cuente con un abogado independiente
El notario da fe de la identidad de las partes y de la legalidad de la escritura, pero no representa al comprador. Por eso es habitual contratar a un abogado independiente con experiencia en operaciones residenciales en la Costa del Sol. Él se encargará de la due diligence, revisará los contratos, coordinará los pagos y, si usted no puede desplazarse, podrá firmar en su nombre mediante poder.
Es aconsejable consultar también a un asesor fiscal antes de cerrar el precio: la forma y el titular de la compra pueden influir en su situación fiscal durante todo el tiempo que sea propietario.
Cuarto paso: la due diligence antes de comprometerse
Una revisión rigurosa es su mejor protección, sobre todo en villas de lujo, donde las ampliaciones posteriores son frecuentes. Su abogado debería comprobar:
- La nota simple del Registro de la Propiedad, que acredita la titularidad y recoge hipotecas, cargas o gravámenes.
- Los datos del Catastro, para confirmar que la descripción y los linderos coinciden con el Registro y con la realidad.
- La licencia de primera ocupación, que acredita que la vivienda es habitable y se construyó conforme a su licencia.
- La legalidad de ampliaciones, piscinas, sótanos o anexos añadidos tras la construcción original.
- La ausencia de deudas con la comunidad de propietarios, mediante certificado del administrador.
- Los últimos recibos del IBI, para verificar que el impuesto municipal está al corriente.
- La situación urbanística de la parcela y de su entorno.
En obra nueva, la atención se desplaza hacia el promotor: licencias, avales de las cantidades entregadas a cuenta y memoria de calidades. Encontrará más información en la sección de noticias de BARNES Marbella, donde tratamos la compra de obra nueva en detalle.
Quinto paso: reserva y contrato privado
Una vez acordadas las condiciones, la vivienda se retira del mercado mediante un documento de reserva y una señal. Después se firma un contrato privado de compraventa que fija el precio, el calendario de pagos, la fecha de escritura y las consecuencias si alguna de las partes desiste. Las cantidades y penalizaciones se negocian en cada caso, así que pida a su abogado que se las explique antes de firmar.
Sexto paso: firma ante notario e inscripción
La compraventa se formaliza ante notario, que lee la escritura pública y da fe de su firma. Se abona el resto del precio, se entregan las llaves y usted pasa a ser el propietario. A continuación, su abogado liquida los impuestos y presenta la escritura en el Registro de la Propiedad. La inscripción protege su título frente a terceros, por lo que nunca debe considerarse un mero trámite.
Puede consultar un resumen de cada fase en nuestra página sobre el proceso de compra de un inmueble en Marbella.
Impuestos de compra en Andalucía
Vivienda de segunda mano
La compra de una vivienda usada tributa por el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) al tipo general del 7% en Andalucía. Existen tipos reducidos para determinadas viviendas habituales, sujetos a requisitos, pero quien compra una segunda residencia debe contar, por lo general, con el tipo general.
Obra nueva
Si compra directamente al promotor, pagará un 10% de IVA sobre el precio, más el AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 1,2%.
Si el vendedor no es residente
Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211. No es un coste adicional para usted, sino un pago a cuenta del impuesto del vendedor, pero debe gestionarse correctamente en la firma.
A los impuestos se suman los honorarios de notaría, Registro y abogado, por lo que conviene pedir desde el principio una estimación completa de los gastos.
Si es propietario no residente
Los propietarios que no son residentes fiscales en España tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Si la vivienda es de uso propio o está vacía, Hacienda imputa una renta anual del 1,1% o del 2% del valor catastral, según se haya revisado o no dicho valor, y se declara con el modelo 210. El tipo general es del 19% para residentes en la UE y el EEE y del 24% para el resto. Si alquila la vivienda, las rentas del alquiler también tributan.
Todos los propietarios pagan además el IBI cada año y, en el momento de vender, se devenga la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo.
En cuanto al patrimonio, Andalucía aplica una bonificación del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio. No obstante, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, creado por la Ley 38/2022 y prorrogado desde entonces, puede afectar a patrimonios muy elevados. Cada caso es distinto: le recomendamos un asesoramiento fiscal personalizado. En nuestras noticias y guías encontrará un artículo dedicado a la fiscalidad para compradores internacionales en Marbella.
Residencia: qué cambió en 2025
La autorización de residencia para inversores, conocida como golden visa, quedó suprimida por la Ley Orgánica 1/2025, con efectos desde el 3 de abril de 2025. Comprar una vivienda ya no da acceso por sí solo a la residencia. Siguen existiendo otras vías, como el visado de residencia no lucrativa, el visado para teletrabajo de carácter internacional o las vías para emprendedores. Cada una tiene sus propios requisitos, por lo que conviene consultar a un abogado especializado en extranjería.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una vivienda en Marbella?
Sí. Solo necesitará un NIE, una cuenta bancaria española y, en la práctica, un abogado independiente que defienda sus intereses.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa en Andalucía?
La vivienda de segunda mano tributa por ITP al tipo general del 7%. La obra nueva paga un 10% de IVA más un 1,2% de AJD. Notaría, Registro y abogado se pagan aparte.
¿Tengo que estar en España para firmar?
No necesariamente. Puede otorgar un poder a su abogado para que solicite el NIE y firme la escritura en su nombre.
¿Comprar una vivienda en Marbella da derecho a la residencia?
No. La golden visa se suprimió con efectos desde el 3 de abril de 2025. Existen otras vías de residencia; consulte a un abogado de extranjería.
¿Qué paga cada año un propietario no residente?
El IRNR sobre la renta imputada o los alquileres, declarado con el modelo 210, y el IBI anual.
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Tanto si busca una villa en la Milla de Oro como un ático con vistas al Mediterráneo o una casa familiar en el Valle del Golf, nuestro equipo le acompaña con discreción y de forma personalizada, desde la primera selección hasta la firma ante notario, en coordinación con su abogado y su asesor fiscal.
Contacte con BARNES Marbella para mantener una conversación confidencial sobre su búsqueda. Si ya es propietario en la Costa del Sol y se plantea un cambio, también puede solicitar una valoración confidencial de su inmueble.